买房贷款失败仅签定金合同，定金能否退还需看具体情况。若因买方自身原因（如信用不良、收入不达标）导致贷款未过，卖方有权依合同拒退定金；若因银行或政策调整等外部原因导致贷款无法获批，买方可主张不可归责于双方，要求退还定金；若合同明确约定贷款不成可解除且定金应退，买方可主张返还；若卖方隐瞒房屋瑕疵、误导买方，买方可能有权要求双倍返还定金；若买卖双方协商一致，也可解除合同并协商退定金或其他补偿。
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买房贷款办不下来且只签了定金合同，处理时可能受以下特殊情况影响：合同若明确约定贷款失败的处理方式（如写明贷款未获批则合同自动解除且定金应退，买方有权主张返还；反之若约定贷款失败即违约，则买方可能无法主张返还）；若因国家临时出台限购或限贷政策导致贷款失败，可能被认定为不可抗力或情势变更，买方通常可主张解除合同并退定金；若卖方存在隐瞒房屋抵押、产权不清等过错或误导行为，导致贷款无法通过，买方可能有权要求双倍返还定金或追究卖方违约责任。
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买房贷款办不下来仅签定金合同，法律依据主要来自《合同法》及相关司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，定金是债权担保，买方未履行购房义务卖方有权不退定金。但司法实践中，法院通常结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，判断贷款未通过是否不可归责于双方（如因国家房贷政策调整导致无法贷款，买方可主张解除合同并要求返还定金；若合同明确约定贷款未获批可解除，买方亦可依约主张返还）。因此，定金能否退还需综合合同条款、贷款未获批原因及是否属不可抗力或情势变更判断。
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买房贷款办不下来且只签定金合同，可能存在以下法律风险：一是定金损失风险，若合同约定贷款失败视为买方违约，且无法证明非买方原因，买方可能面临定金无法退还（如因信用记录不良被拒贷，卖方有权依合同不予退还）；二是诉讼时效风险，若买方未在法定诉讼时效（通常为三年）内主张权利，可能丧失追回定金的法律途径（如贷款失败多年后才主张返还，法院可能以超时效为由不予支持）。

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